Btw aan 6 procent op renovatie: voorwaarden en betrokken werken

De voorwaarden van het verlaagde btw-tarief op renovatie

Het btw-tarief van 6% geldt voor werken die dienen voor de omvorming, renovatie, verbetering, herstelling of het onderhoud van een woning, reiniging uitgezonderd. De woning moet ouder zijn dan 10 jaar, na de werken voor meer dan 50% als privéwoning dienen, en de werken moeten rechtstreeks gefactureerd worden aan wie er woont.

Voorwaarde	Wat de FOD Financiën vraagt	De vaakste valkuil
Ouderdom	Meer dan 10 jaar tussen het jaar van eerste ingebruikneming en de eerste factuur	De voorschotfactuur telt als eerste factuur
Privégebruik	Meer dan 50% van de woning na de werken	Werken die beperkt blijven tot het professionele gedeelte, blijven aan 21%
Facturatie	Werken verstrekt en gefactureerd aan de eindverbruiker die de woning gebruikt	Zelf gekochte materialen blijven aan 21%
Aard van de werken	Renovatie, geen nieuwbouw	Te grote uitbreiding of te veel nieuwe draagmuren

Het tarief is federaal: het geldt op dezelfde manier in Brussel, Wallonië en Vlaanderen. U hoeft niets bij de administratie aan te vragen. De aannemer past het tarief toe op zijn factuur, op basis van wat u hem meedeelt, en u kijkt na of dat tarief juist is. Bij twijfel vermeldt de FOD Financiën een telefoonnummer op zijn pagina over verbouwen.

De ouderdom van de woning berekenen

De ouderdom wordt gemeten tussen twee data: het jaar van eerste ingebruikneming van de woning, dat telt als een volledig jaar, en de datum van de eerste factuur voor de werken. De vermelding die de aannemer op de factuur moet overnemen, spreekt van een eerste ingebruikneming in een kalenderjaar dat minstens 10 jaar voorafgaat aan die eerste factuur.

De FOD Financiën geeft een voorbeeld. Een woning werd voor het eerst bewoond in de loop van 2012. De eigenaar laat in december 2022 nieuwe ramen plaatsen en ontvangt op 5 november 2022 een voorschotfactuur. De woning voldoet aan de ouderdomsvoorwaarde.

Omdat het jaar van eerste ingebruikneming volledig meetelt, kan een woning die eind van het jaar in gebruik werd genomen aan de voorwaarde voldoen voor ze op de factuurdatum 10 volle jaren oud is. Het ijkpunt is de eerste factuur, voorschot inbegrepen, en niet de eindfactuur waaraan de vroegere Brusselse premies gekoppeld waren. Een voorschot dat te vroeg wordt gefactureerd, voor de woning oud genoeg is, kan de hele werf naar het normale tarief doen kantelen.

Privégebruik en het professionele gedeelte van de woning

Na de werken moet de woning voor meer dan 50% als privéwoning worden gebruikt, en de werken moeten minstens gedeeltelijk dat privégedeelte betreffen. Is dat zo, dan geldt het verlaagde tarief voor het geheel van de werken, ook voor wat in het professionele gedeelte van het huis of het appartement gebeurt.

Het officiële voorbeeld toont de grens. Gebruikt u 30% van uw woning voor uw beroep en laat u het volledige dak vernieuwen, dan geldt 6% voor het geheel. Laat u alleen de muren van een aparte ruimte voor uw activiteit herschilderen, dan blijven de werken beperkt tot het professionele gedeelte: ze worden gefactureerd aan 21%.

De factuur, de verplichte vermelding en de termijn om te betwisten

Sinds 1 juli 2022 moet de aannemer op de factuur alle elementen vermelden die het tarief van 6% rechtvaardigen. De factuur bevat ook een standaardvermelding: zonder schriftelijke betwisting binnen de maand na ontvangst wordt u geacht te erkennen dat de drie voorwaarden van ouderdom, privégebruik en facturatie aan een eindverbruiker vervuld zijn.

Is een van de voorwaarden niet vervuld, dan geldt het normale tarief van 21% en bent u, als klant, aansprakelijk voor de betaling van de belasting, de interesten en de boetes. De aannemer steunt op uw verklaringen: een onnauwkeurige datum van eerste ingebruikneming kan u dus duur te staan komen.

Merkt u dat een tarief niet klopt, in de ene of de andere richting, meld dat dan schriftelijk aan de aannemer binnen de maand na ontvangst van de factuur, bij voorkeur aangetekend. U krijgt dan een gecorrigeerde factuur. De werken moeten gefactureerd worden aan wie de woning gebruikt: eigenaar, huurder of vruchtgebruiker.

Wat aan het normale tarief blijft

Verschillende uitgaven op een renovatiewerf blijven aan het normale tarief van 21%, ook als de woning aan alle voorwaarden voldoet. Het gaat om zelf gekochte materialen, studiewerk van een architect, landmeter of ingenieur, afbraakwerken die niet aan een renovatie voorafgaan, behalve in de regeling voor afbraak en heropbouw verderop, en verwarmingsinstallaties op fossiele brandstoffen.

Materialen zijn het meest voorkomende geval. Koopt de aannemer ze en factureert hij ze samen met de plaatsing, dan kan het geheel onder 6% vallen. Koopt u ze zelf in een doe-het-zelfzaak of een toonzaal, dan betaalt u op die aankopen altijd 21%.

Voor verwarming aanvaardt de lijst van de FOD Financiën centrale verwarming of airconditioning met alle toestellen aan het verlaagde tarief, met uitzondering van verwarmingsinstallaties op fossiele brandstoffen. Een warmtepomp of elektrische convectoren die vast aan de installatie zijn aangesloten, kunnen dus aan 6%, een nieuwe gas- of stookolieketel niet. Het onderhoud van een bestaande ketel blijft aan het verlaagde tarief.

Jérôme vernieuwt de badkamer van zijn appartement, in een mede-eigendom uit 1965. Om tijd te winnen kiest hij zelf de tegels en het badkamermeubel in een toonzaal en betaalt er 4.200 euro voor, btw aan 21% inbegrepen. De tegelzetter en de loodgieter factureren alleen het werk, 5.000 euro exclusief btw aan 6%, dus 300 euro btw.

Bij het nalezen van zijn facturen rekent Jérôme opnieuw. Zijn aankopen waren 3.471,07 euro exclusief btw waard, met 728,93 euro btw. Geleverd en geplaatst door de tegelzetter hadden dezelfde producten 208,26 euro btw gekost aan het verlaagde tarief. Zijn bezoek aan de toonzaal kostte hem 520,67 euro btw extra, los van de prijs van de producten zelf, die hij niet vergeleek.

Uitbreiding en draagmuren: wanneer renovatie nieuwbouw wordt

Te ingrijpende werken worden als nieuwbouw behandeld, belast aan 21%, tenzij ze onder de regeling voor afbraak en heropbouw vallen. De FOD Financiën kijkt naar twee punten: de bijgebouwde oppervlakte mag niet groter zijn dan het oude, behouden deel, en de behouden dragende structuur moet minstens 50% van de totale lengte van de dragende structuur vertegenwoordigen.

Voor de oppervlakte moet het oude, behouden deel dus minstens de helft van de totale oppervlakte na de werken beslaan, en het nieuwe deel moet één geheel vormen met het oude, zonder dat het afzonderlijk kan functioneren. U meet tot de buitenzijden van de opgaande muren en telt elke verdieping, de kelder, de zolder en de in- of aangebouwde garage mee. De opgevulde kelder en het afgebroken deel tellen niet mee in de oude oppervlakte.

Voor de dragende structuur rekent u in lopende meters. Gemeenschappelijke muren van een rijwoning tellen niet als behouden oude structuur, en een draagmuur die wordt afgebroken en op dezelfde plaats opnieuw gemetseld, geldt als nieuw. In een appartementsgebouw gebeuren beide berekeningen per appartement.

Uw enige eigen woning afbreken en heropbouwen

Een huis afbreken en heropbouwen kan ook onder het tarief van 6% vallen, in een regeling die los staat van renovatie. Voor de particulier die de woning heropbouwt waarin hij zelf zal wonen, moet het zijn enige woning zijn, met ten hoogste 200 m² bewoonbare oppervlakte, en moet hij er minstens 5 jaar gedomicilieerd zijn.

De FOD Financiën stelt dit kader voor als een permanente regeling, die sinds 1 juli 2025 op het hele Belgische grondgebied geldt. De maatregel voor de enige eigen woning van een natuurlijk persoon is ongewijzigd sinds 1 januari 2024. De regeling van juli 2025 voegde andere gevallen toe, waaronder de verkoop van een woning die een projectontwikkelaar heeft heropgebouwd, en sluit het deel van de centrale verwarming op fossiele brandstoffen uit van het verlaagde tarief, branders en regeltoestellen inbegrepen.

Hier vraagt het verlaagde tarief wel een stap. De bouwheer dient via MyMinfin een verklaring nr. 111/1 in en bezorgt een kopie, of het ontvangstbewijs, aan zijn aannemers. Een tolerantie liet toe het tarief vóór die verklaring toe te passen tot en met 31 december 2025, op voorwaarde dat de verklaring uiterlijk op 31 januari 2026 werd ingediend. Die termijn is verstreken en de formulieren zijn beschikbaar.

Voor een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel wordt het criterium “enige woning” voortaan per eigenaar afzonderlijk beoordeeld, op het moment van de eerste ingebruikneming van de heropgebouwde woning. Is een voorwaarde tijdens de 5 jaar niet langer vervuld, dan meldt u dat binnen de 3 maanden aan de FOD Financiën en betaalt u het voordeel binnen dezelfde termijn terug. De pagina van de FOD Financiën over de nieuwe regeling verwijst naar de circulaires die elk geval toelichten.

Nadia woont in een klein huis uit de jaren 1950, vochtig en slecht geïsoleerd. Ze bezit ook een studio in Vorst, die ze verhuurt. Haar architect becijfert twee projecten. Een zware renovatie die meer dan de helft van de draagmuren behoudt, zou 180.000 euro exclusief btw kosten, dus 10.800 euro btw aan 6% in plaats van 37.800 euro aan 21%. Een huis van 150 m² bewoonbare oppervlakte afbreken en heropbouwen zou 240.000 euro exclusief btw kosten, dus 14.400 euro btw aan het verlaagde tarief in plaats van 50.400 euro.

De verrassing komt van de studio. Om af te breken en te heropbouwen aan het verlaagde tarief, moet het huis haar enige woning zijn, een voorwaarde die bij renovatie niet geldt. De FOD Financiën beoordeelt dat criterium op het moment dat ze de heropgebouwde woning in gebruik neemt: de studio verkopen voor de verhuizing is een piste die ze moet laten bevestigen. Nadia houdt liever haar huurinkomsten en kiest de renovatie, die haar 60.000 euro aan werken en 3.600 euro btw minder kost.

Lijst van de werken aan het verlaagde en het normale tarief

De FOD Financiën publiceert een lijst die gangbare werken indeelt bij het verlaagde of het normale tarief. Ze onderscheidt werken binnen, werken buiten en onderhoud. Het criterium dat telkens terugkomt, is de bevestiging: wat duurzaam aan de woning vastzit, kan onder 6% vallen, wat verplaatsbaar is of los van het huis staat, blijft aan 21%.

Type	Aan 6%	Aan 21%
Binnen	Aangesloten sanitair, nieuwe elektriciteit, isolatie, ingerichte keuken, vastgemaakte bekleding, schilderwerken, verlichting ingewerkt in het plafond	Niet-ingewerkte verlichting, convectoren via een stopcontact, vervanging van een defect keukentoestel
Buiten	Renovatie van de gevel, rolluiken en zonneweringen buiten, aanpalende veranda, pergola en terras, garage die deel uitmaakt van de woning	Tuin, omheiningen, tuinpaden, zwembad, sauna, vijver, tuinhuis, terras achteraan in de tuin
Onderhoud	Schoorsteenvegen, ontstoppen, onderhoud van ketel en liften, reiniging voor renovatiewerken	Gewone huishoudelijke schoonmaak

Het verwijderen of buiten gebruik stellen van een stookolietank staat ook op de lijst aan het verlaagde tarief, maar alleen bij een aanzienlijke renovatie die aan alle voorwaarden voldoet. Staat een post niet op de lijst, vraag de aannemer dan op welke basis hij zijn tarief toepast.

De verlaagde btw naast de gewestelijke steun

De verlaagde btw hangt van geen enkele premie af en geldt in de drie gewesten. Ze combineert met de gewestelijke steun die nog openstaat: Rénopack en Rénoprêt in Wallonië, Mijn VerbouwPremie en Mijn VerbouwLening in Vlaanderen, het ECORENO-krediet in Brussel, waar de Renolution-premies opgeschort zijn.

In Vlaanderen houdt Mijn VerbouwPremie rekening met factuurbedragen exclusief btw: het btw-tarief verandert de premie dus niet, maar wel wat u echt betaalt, zoals de pagina over Mijn VerbouwPremie 2026 toont. In Brussel, waar geen enkele gewestelijke premie openstaat, blijft de verlaagde btw gelden voor werven die aan de voorwaarden voldoen, zoals de pagina over de Renolution-premies in Brussel herhaalt.

De tool Welke steun voor mijn werken? toont welke gewestelijke steun bovenop de verlaagde btw komt, volgens uw gewest en uw werken. De pagina Welke regels voor mijn factuur? verduidelijkt per gewest welke factuurdatum de toepasselijke regels bepaalt.